Как перевести земучасток из ЛПХ в ИЖС
Чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) своего участка с ЛПХ в ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, нужно еще получить разрешения на изменение ВРИ в местной администрации.
Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС
Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС.
У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.
Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте. Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК РФ). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов». Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра. Категория участка написана в разделе «Информация». На земельном Портале www.ZemProf.ru можно заказать электронный отчет по сведениям из ЕГРН, проверить ограничения, обременения и собственника за 125 рублей.
Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Узнать это поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией.
Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Минимальная разрешенная площадь указана в ПЗЗ.
Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.
Если участок в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений. Это указано в Постановлении Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В других регионах плата за смену ВРИ не предусмотрена. Стоимость перевода зависит от кадастровой стоимости до и после процедуры:
1) Если кадастровая стоимость увеличилась, тогда 10% * (КС2 — КС1).
2) Если уменьшилась — 10% * КС2.
3) Если не изменилась — 10% * КС2.
КС1 — кадастровая стоимость участка ДО перевода, КС2 — ПОСЛЕ перевода в ИЖС. Чаще всего, при смене ЛПХ на ИЖС кадастровая стоимость не меняется. Соответственно, ставка будет 10% от нее.
Чтобы все заранее посчитать, стоит посмотреть кадастровую стоимость соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Информацию по соседним участкам можно посмотреть на публичной кадастровой карте или сайте Росреестра.
После смены ВРИ, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.
Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план».
Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане. Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.
Узнаем на Карте название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты.
Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ). В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне. Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка.
Различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала запросить выписку/справку из ИСОГД, а потом поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.
Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2)Получить разрешение на перевод 3) Поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.
Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия.
Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД
Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае. Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).
Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.
Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279). Оплатить можно в любом банке. Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате. Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация.
В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.
Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия
После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации:
Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид разрешенного использования. В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.
Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод. Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.
Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования; Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.
Выписку из ИСОГД;
Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В нее должны быть координаты границ участка;
Договор основания на участок; Например, собственник купил этот участок, то договор купли-продажи. Если получил участок в наследство, то свидетельство о наследстве и так далее.
Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
Паспорта собственников;
Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.
Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей. Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Например, вокруг все застроено хорошими жилыми домами, то могут и не разрешить. Ведь на участке ЛПХ можно держать скот. Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ. Чаще всего администрация не будет лично оповещать владельцев соседних участков о проведении публичных слушаний, чтобы они могли в нем поучаствовать и проголосовать. Обычно зовут соседей только когда в результате перевода участок может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ.
Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. В поселках слушания проводятся обычно в местных Домах культуры. Участвовать и голосовать на слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование, а голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.
Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.
Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию. Вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.
В назначенный день собственник может забрать в местной администрации письменное разрешение о переводе участка в ЛПХ.
Этап №4 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре
Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать. Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов в МФЦ или отделение Росреестра не различается.
Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ЛПХ будет ИЖС. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:
Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
Разрешение администрации о переводе с ИЖС на ЛПХ. (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);
Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
Чек об оплате госпошлины.
Сотрудник cоставит заявления об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому заявителю даст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ЛПХ на ИЖС. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
В назначенный день собственники могут забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ИЖС.
https://prozhivem.com/zemlya/perevod/s-lph-v-izhs
https://спроси.дом.рф/instructions/kak-perevesti-zemli-lpkh-v-izhs/
Mail.ru,
OK.ru или
VK.com
Yandex
