Тема больше для налогового консультанта. Подоходный налог при сделке с недвижимостью.

Всем доброго здравия! Кто разбирается в теме, подскажите?
Вопрос по уплате налогов в сфере купли-продажи недвижимости.
История такая. В феврале 2020 г была куплена квартира в Санкт-Петербурге по ДДУ. На физ лицо. Стоимостью 6300 млн. Часть средств 2 млн - личные, 4300 млн - ипотека. В апреле 2020 оформлена в собственность (с ипотечным обременением).
Сейчас эта квартира стоит примерно 11 млн. Остаток по ипотеке - 3500 млн.
Планируется ее продажа и покупка другой, стоимостью примерно 10-14 млн. То есть почти за такую же стоимость.
Вопрос. В таком случае, если идет продажа и альтернативная покупка, нужно ли будет уплачивать 13% подоходного налога с продажи квартиры?
Нюанс: собственник - ИП. Получение налоговых вычетов не производилось, ни по покупке недвижимости, ни по процентам по ипотеке. Тоже вопрос, ИПшнику они полагаются?

1. К сожалению, пока 13% придётся уплатить, но с нюансами. Налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же календарном году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платится налог НДФЛ-13%. Насколько я знаю, сейчас рассматривается законопроект о том, чтобы совсем не взимать ндфл в случае покупки квартиры взамен проданной.

2. Статус ИП не имеет никакого отношения к праву собственности на недвигу. ИП в принципе не могут быть собственниками - в ЕГРН указываются только юрлица и физлица.

Это единственное жилье? И сколько собственников - один?

ИП не возвращают подоходный 13% за квартиру, так как он его изначально не платит.

Собственник только этой недвижимости. В другом месте, где проживание - только прописка.

Один собственник, да.

Если ИП на спецрежиме и не оплачивает НДФЛ за себя самостоятельно с других доходов - то да. Но не все ИП находятся на УСН ЕНВД, ЕСХН и тд и не платят НДФЛ.

Т.е. жилье не единственное.
С ИП можно попасть на налоги. Если ИП на УСН по доходам 6%, то можете посчитать налог от суммы продажи.

А с какого времени прописка в другом месте приравнивается к Собственности? Для налоговой можно взять выписку из Росреестра о наличии собственности.
Если терпит с продажей, подождите до наступления 3 х лет собственности. И никаких налогов.

Ни с какого. Жить можно и по прописке, не только в собственности.

Три года владения - это только для особых случаев. При купле-продаже - пять. И то, не факт, что для ИП прокатит.

1. У собственника есть дети? Сколько? Собственник в браке?
2. Квартира в залоге у какого банка?
3. Всегда можно продать с занижением до суммы затрат на приобретение и не платить НДФЛ.

Интересно, какое значение это имеет для изложенной в вопросе ситуации?

1. У собственника детей нет, не в браке и не был в браке на момент покупки.
2. У банка ВТБ.
3. Так и планируется покупка второй квартиры примерно за ту же стоимость, что и продажа первой. В этом случае платится НДФЛ с разницы в стоимости, если стоимость продажи превышает стоимость покупки?

Что Вы планируете покупать - не имеет значения. НДФЛ в Вашем случае платится с разницы между ценой, за которую продали квартиру и ценой, за которую её купили по ДДУ + % по ипотечному у кредиту. Я имел в виду продажу с занижением цены в ДКП до суммы за, которую купили эту квартиру.

Занижение цены в ДКП так себе идея, таких покупателей ещё поискать нужно.

Законы нужно знать. С 2020 года единственное жилье входит в список недвижимости, по которому установлен срок владения 3 года, чтоб при продаже не платить налоги.
По вопросу занижения стоимости - это тоже имеет место быть. Не каждый покупатель согласен. Но большинство соглашается по договоренности. Можно сделать скидку по цене. Или занизить так,чтобы в налоговой не возникло вопросов. В налоговой тоже не дураки сидят.

Значит, как вариант, в нашем случае ждать трёх лет. Спасибо за информацию!

Получаем налоговый вычет на покупку квартиры

📌Сохраните себе, пригодится.

При покупке квартиры граждане, которые платят налог на доход физических лиц, могут вернуть часть средств. Но только в пределах 650 тысяч на человека.

Кто может получить вычет?
Налоговые резиденты РФ, которые живут в стране не меньше 183 дней в течение года и платят налоги с зарплаты. Сейчас рассматривают дать такую возможность и самозанятым.

Сколько можно получить?
Вернуть можно до 13% от стоимости недвижимости. Также есть лимиты суммы, от которой считаются проценты:
✔️до 2 млн — для строительства или покупки жилья,
✔️до 3 млн — при погашении процентов по ипотеке.
Поэтому максимально можно будет получить до 650 тысяч: 260 тысяч за покупку и 390 за проценты по ипотеке.

Закон разрешает гражданину сделать это один раз за всю жизнь на покупку и один раз на проценты по ипотеке. А вот вернуть средства за жильё, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов.

Кроме того, сумма налогового вычета не может превышать уплаченных за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ. Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на недвижимость, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя.

Как это работает?
Допустим, квартира стоит 1,8 млн руб. (да, мы знаем, что таких цен сейчас нет, это для примера), можно вернуть 13% от этой суммы, то есть 234 тысячи рублей от уплаченного НДФЛ.
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. налога.
А если квартира стоит 4 миллиона? Всё равно. Сумма к возврату составит 260 тыс. руб. — минус 13% от 2 миллионов.

Проценты по ипотеке учитываются отдельно. Часть НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается единоразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Когда обращаться за вычетом?
Обратиться за налоговым вычетом при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи.

Ограничений по срокам получения вычета нет: купили квартиру в прошлом году, оформить вычет можно в следующем. Но есть нюанс: вернуть подоходный налог можно не более чем за три последних года.
Например, новостройку оплатили в 2019, а право собственности на неё оформили только в 2020. Право на вычет появилось в 2020 году. В 2022 году собственник подаёт декларации за 2021 и 2020 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2019 не вернут — права на вычет тогда не было.
Единственное исключение: пенсионеры. Они могут получить вычет не только за тот год, когда оформили право собственности, и последующие годы, но и за три предыдущих года.
(с) с теллеграмм- канала

Про + выплаченные проценты по ипотечному кредиту - это точно? Не только стоимость по дду?
В нашем случае, значит, прибыль это - разница между жду+проценты и продажной ценой сейчас? А не разница между продажей сейчас и покупкой новой? Логично, да.
И занижать имеет смысл до стоимости дду+проценты по ипотеке, так?
А как это сделать, если там ещё обременение ипотечное? Только с согласия банка?

Во -первых, в Вашей ситуации есть особенность- непогашенная ипотека.
В зависимости от банка ситуация решается по-разному. Например, если ипотека Сбербанка, то невозможно купить Вашу квартиру с долгом. Даже если покупатель имеет свободные средства. Только гасить Вашу ипотеку деньгами покупателя ( ищи дурака), или покупатель берет новый кредит Сбера под выкуп залогового имущества.

Никого не волнует сумма покупки. Налог платится вами с прибыли, которая возникает при продаже Вашей квартиры. Сумма продажи минус сумма по ДДУ. Это Ваша прибыль . С нее Вы должны оплатить налог. Неважно какая сумма прибыли 100 000 или 100 000 000. Всё равно 13% будьте любезны. Сократить сумму налога можно взаимозачетом при покупке недвижимости. Официально работающие люди могут подать документы в налоговую на взаимозачёт. Государство должно вернуть Вам при покупке 13% налога с суммы в 2 000 000. То есть 260 т. плюс с процентов по кредиту. Для простоты понимания давайте представим самую обычную простую ситуацию.
Купили по дду за наличные средства по цене 3 000 000. Получили собственность через 2 года и хотите продать и купить новую. Новостройка Ваша теперь стала стоить 6 000 000. Покупаете новую квартиру за 10 000 000. Считаем. У Вас возникла прибыль 3 000 000 при продаже вашей квартиры. С этой прибыли Вы должны заплатить 13% налога. То есть 390 000. При покупке Вы имеете право на налоговый вычет 13% с 2 000 000. То есть, государство должно вернуть Вам 260 т. Итого: 390-260= 130 т. Ваш налог будет 130 000. оплачиваете Вы его не в году сделки, а в следующем налоговом периоде. То есть если сделка в 2022, то налоги в 2023. апрель