Можно чуть поподробней

Собственник сдаёт, выгодоприобретатель получает, арендатор платит.

) я тут сталкивался с риэлторами у них сделана регистрация в особой экономической зоне) если сильно надо могу поискать в какой) налог с продажи и аренды недвижимости 4 процента) без ограничения как у самозанятых на сумму дохода.
Погугли) делай там ИП усе профит)
Но у них все оформление около 300 тыс встало если не ошибаюсь.

Это пока) нельзя быть и ИП и самозанятых одновременно.

Все в одном договоре? Это законно?
Так и сделал на самом деле, но вот мучают сомненья.

То, что всё в одном договоре криминала нет, бывают и четырехсторонние договоры)
Что касается налоговиков, то максимум предъявят упущенную выгоду, но вы же от физлица оформляете, пока такая практика мала в отношении них) и если вы будете оформлять на 11 месяцев (без регистрации) с пролонгацией, то договор дальше, чем за рамки трёх лиц не выйдет. Банки будут видеть активные поступления вашему сыну, но он и будет платить налоги. Так что думаю норм, но я не юрист)

Я об этом не 6оворила.

Если УСН 6, то зачем сын вообще нужен? Или я туплю, не понимаю ситуацию?
Сдаёшь квартиру, с дохода платишь 6. От физиков 4 самозанятый кажется? Из за 2% не стоит огород какой то городить..

Именно так. Чтобы понимать ситуация нужно читать сначала и не пропускать мои посты с разъяснениями.

Читать я умею неплохо, примерно лет с 4-5.
Стартовый пост прочитал и спросил: дело в 2% или еще в чем-то?

Еще в чем то. ИП неприкосновенно для других целей.
Задача перевести выгодоприобретателя на сына.